Раскроили

«По моей информации, сейчас в Арбитражном суде Кемеровской области рассматривается несколько дел, предметом спора по которым как раз является данная ситуация. Но так как адвокаты нашей компании не представляют интересы спорящих сторон, мы можем давать свои комментарии по этому вопросу.

С одной стороны, продавать земельный участок отдельно от здания нельзя (если у здания и земельного участка один и тот же собственник). Земельный кодекс РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В статье 35 ЗК РФ прямо указано: «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу». Действующая статья 552 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязательное требование – если собственник здания и земельного участка продает здание, то в собственность покупателю передается и земельный участок под зданием. Обратное (когда продается земельный участок, то передается и право собственности на здание) логично предполагается, но прямо не предусмотрено. До 2007 г. статья 553 ГК РФ позволяла продавать земельный участок без передачи в собственность покупателю здания на участке. Однако в 2007 году эта статья утратила силу, что означает запрет таких сделок в будущем. Практически это не осуществимо в ситуации, когда по данным Государственного кадастра недвижимости здание имеет четкую привязку координат к земельному участку.

С другой стороны, что делать, когда это было фактически сделано? Есть большая судебная практика по данному вопросу, и она, надо признать, неоднозначна. Не вижу смысла делать весь её обзор в данном комментарии. Но наиболее логически правильным вариантом в данной ситуации были бы действия покупателей земельного участка по признанию права на здание. Так как продавая земельный участок и давая согласие на снос здания, продавец (ООО «Модерн») выразил свою волю на передачу и всех неотделимых улучшений земельного участка, в том числе здания фабрики.

И наоборот, попытки ООО «Модерн» оспорить право ООО «Томь» на земельный участок выглядят как злоупотребление правом (особенно с учетом почти идентичного состава участников в обоих ООО), статья 10 ГК РФ предписывает судам отказывать в иске таким недобросовестным субъектам.

Что касается вопроса с разделом участка под зданием фабрики на два отдельных, то в данном случае нет никаких проблем, так как собственник земельного участка вправе делить участок, объединять его с другими участками, менять разрешенное использование и т.п.»

Так что придется данным лицам решать этот вопрос в суде. Пока не ясно, кто прав, кто виноват. В части вопросов разберется прокуратура. А мы в споры хозяйствующих субъектов не лезем, фабрика давно уже является частным предприятием. Странно только одно, что фабрик и производств почти не осталось, а бизнес и торговые центры все растут.

С уважением,
Учватов Максим