Не заключайте предварительные договоры купли-продажи квартиры
15.01.2018
Прокуратура информирует. Предварительный договор в соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательством сторон заключить в будущем договор, назовем его основным, на условиях, определенных предварительным договором. Предварительный договор не является основанием для возникновения или перехода имущественных прав на квартиру, а служит лишь своеобразной декларацией о намерениях, оформленной в письменной форме. Государственной регистрации такой договор не подлежит, даже если основной договор подлежит регистрации. Конкретно об этом разъяснено Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в информационном письме от 16.02.2009 № 59. Незнанием этой особенности такой формы реализации гражданских правоотношений и пользуются недобросовестные застройщики жилья.
Нормами статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации момент возникновения права собственности на квартиру у ее приобретателя по договору связан с государственной регистрацией данного права. Следовательно, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, собственником данной квартиры гражданин не становится. Информация о наличии у него права претендовать на эту квартиру имеется только у застройщика, государственные органы подобные сведения не фиксируют.
Отказ в той или иной форме от заключения основного договора является основанием для понуждения к его заключению в судебном порядке на основании предварительного договора. Однако судебный спор занимает немалое время. Все это время ничто не мешает застройщику передать данную квартиру иному покупателю либо обременить ее иными обязательствами, например – передать в залог. Последствием этого будет либо полная утрата возможности приобрести квартиру, поскольку у квартиры уже будет другой собственник, либо утрата квартиры в последующем в связи с обращением взыскания на предмет залога.
Поскольку предварительный договор не порождает возникновение прав на квартиру, разумнее всего было бы заключать такие договоры на безвозмездных условиях или при условии оплаты незначительной части стоимости жилья. Однако практика показывает, что застройщику не интересно обременять себя бесплатными обязательствами, ему нужны «живые» деньги. В итоге, оплатив полную стоимость квартиры либо значительную ее часть, вы рискуете получить взамен только устные обещания и перспективы долгих судебных споров. Не говоря уже о том, что нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» запрещено привлекать денежные средства граждан для целей строительства объектов недвижимости в форме предварительного договора. В силу положений статьи 1 данного закона такая сделка может быть признана судом недействительной.
Поэтому, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры в недостроенном жилом доме, вы в лучшем случае получите назад уплаченные деньги спустя некоторое продолжительное время, а в худшем – не получите ничего.
В Кузбассе такие предварительные договоры купли-продажи очень часто практикуются строительными компаниями.
С уважением,
Учватов Максим
Количество показов: 3515
Комментарии
Чтобы оставить комментарий, вам необходимо авторизоваться на сайте