Как продавали Кемерово

1.    Предмет аукциона: продажа права на заключение договора аренды земельного участка (Лот № 5) с кадастровым номером 42:24:0401055:11996, расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее здания № 87 по пр. Шахтеров, общей площадью 3 430кв.м., разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания. Срок действия договора аренды земельного участка – 10 лет.

Мы начинаем проверять кадастровый паспорт здания на сегодняшний день.  Сюрприз...

Ну и ... новый собственник

Мы обратились для юридической оценки ситуации в Коллегию адвокатов «Юрпроект» - юридическую фирму, специализирующуюся на ведении дел по земле, недвижимости и строительству в Кемеровской области, к руководителю - адвокату Дмитрию Малинину.

Как вы можете прокомментировать данную ситуацию? Есть ли тут нарушения закона?

Судя по фотографиям, здание далеко от состояния, которое называется «завершенное строительством». Уверен, что любой кадастровый инженер сможет определить степень готовности этого объекта. Она будет не более 40%. После чего будет напрашиваться вывод о, так сказать, поспешности регистрации права на здание. Конечно, ООО «Контур» мог зарегистрировать право на объект незавершенного строительства. Но в таком случае он не смог бы рассчитывать на исключительное право на выкуп земельного участка под таким объектом, так как по закону только у собственника здания или сооружения есть такое право (статья 39.20 Земельного кодекса РФ). Так же в силу закона после выкупа земельного участка прекращается обязанность платить арендную плату, только земельный налог. Для сравнения он составит 222 395 рублей в год - против почти 15 миллионов рублей арендной платы!

Какие могут быть последствия в юридическом смысле?

Во-первых, здесь очевидно идет речь о серьезном нарушении при вводе объекта в эксплуатацию. Кто его допустил?

Можно конечно повесить всех собак на кадастрового инженера, который проводил обследование объекта и готовил его технический план (некто Бенц Александра Сергеевна). Именно технический план является документом, подтверждающим факт постройки объекта и содержит его технические характеристики. Эти характеристики сверяют с проектом, на который было выдано разрешение на строительство, и делают выводы о наличии / отсутствии отклонений от проекта.

Сразу наверное возникнет вопрос - «А что, государственные органы не проверяют, что построено по факту?!».

Закон в статье 55 Градостроительного кодекса не устанавливает случаи, когда органы власти, выдающие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязаны проводить его осмотр. Но, с другой стороны, указано, когда осмотр не

проводится – «если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор». Следовательно, если проводился государственный строительный надзор – осмотр не нужен, нет – осмотр обязателен.

Теперь еще один важный момент – разобраться, когда такой надзор проводится и когда нет, и проводился ли он в отношении здания на проспекте Шахтеров. В Градостроительном кодексе названы случаи, когда он не проводится, в том числе, в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами. Наш объект в 2 этажа и площадью 684 кв.м., а это означает, что государственный строительный надзор не нужен. А если не нужен, то никто его в здравом уме и не пойдет проводить.

Но тогда Управление архитектуры и градостроительства по закону было обязано провести осмотр того, что фактически построено, и все бы вскрылось. В действующем в Кемерово административном регламенте предоставления муниципальной услуги "Выдача, продление, внесение изменений в разрешение на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также выдача разрешения на ввод объектов в эксплуатацию" есть упоминание про осмотры объекта, которые проводится без уведомления заявителя не позднее трех рабочих дней с момента начала административной процедуры (пункт 6.3, Постановление администрации г. Кемерово от 13.11.2015 N 2705). И в предыдущем регламенте тоже такая процедура была предусмотрена. Есть подозрение, что они это не делали. Или делали, но сквозь пальцы.

В общем, кто бы не «превратил» по документам металлический каркас в оконченное строительством здание – он очевидно совершил серьезное правонарушение, которое правоохранительные органы с учетом последствий для бюджета могут квалифицировать как уголовно преступление. Это первый путь.

Во-вторых, Комитет по управлению госимуществом Кемеровской области вправе отказать в передаче земельного участка в собственность ООО «К2-Холдинг» на том основании, что здания фактически нет, есть его каркас. Для этого потребуется привлечь кадастрового инженера и составить акт обследования. Иные доказательства в случае спора суд может не принять.

В-третьих, господин Калинин (заместитель главы города) может сам отменить свое распоряжение о вводе объекта в эксплуатацию по причине, что выяснилась данная информация.

В-четвертых, как прокуратура, так и КУГИ КО могут обратиться в суд и признать недействительным распоряжение о вводе объекта в эксплуатацию и отсутствующим право собственности ООО «К2-Холдинг» на указанное здание. А если уже был заключен договор купли-продажи земельного участка с ООО «К2-Холдинг» как собственником построенного здания, то требовать признать и его недействительным.